റിയൽ എസ്‌റ്റേറ്റ്: കോവിഡാനന്തരം ഒരു ചൂടപ്പം (മാത്യു ജോയിസ്, ലാസ് വേഗാസ്)

Published on 07 May, 2022
റിയൽ എസ്‌റ്റേറ്റ്: കോവിഡാനന്തരം ഒരു ചൂടപ്പം (മാത്യു ജോയിസ്, ലാസ് വേഗാസ്)

കോവിഡ്  എന്ന പുതിയ മഹാമാരി ലോകത്തിൽ ആകമാനം പടർന്നു  പിടിച്ചതുകൊണ്ടു  'കോവിഡാനന്തരം' എന്നൊരു പുതിയ അവസ്ഥാവിശേഷം സംജാതമായിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നു. വിധിയെവിടെ എത്തിക്കുമെന്ന് ഭയന്ന് കഴിഞ്ഞ ദിനങ്ങൾ സാവധാനം കടന്നു പോയിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നുവെന്നതും ഒരു പരിധി വരെ ആശ്വാസകരമാണ്. ഈ കാലവും കഴിഞ്ഞുപോകുമെന്ന്, ഓരോ കാലത്തിലും നമ്മൾ പറയാറുണ്ട് . എങ്കിലും ഈ 'പാൻഡെമിക് കാലം', ഒരു ഒന്നര കാലമായതുപോലെ തോന്നുന്നു എന്ന താത്‌വികചിന്തയും  ഇല്ലാതില്ല. ഓരോ കൊടുങ്കാറ്റിനും ശേഷവും ഒരു മഴവില്ല് വരൂമെന്ന്  പറഞ്ഞതുപോലെ, നമുക്കും സ്വല്പം സന്തോഷം നൽകുന്ന പ്രതിഭാസം നമുക്ക് ചുറ്റും പടരുന്നത് കാണുന്നില്ലേ !


ലോട്ടറി അടിച്ചാൽ ഒന്നോ രണ്ടോ ഭാഗ്യവാന്മാർ ഉണ്ടാകും. പക്ഷെ ഉർവ്വശീശാപം ഉപകാരമായതുപോലെ, വീടും പ്രോപ്പർട്ടി യും ഉള്ളവർക്കെല്ലാം, കോവിഡാനന്തരം ചരിത്രസംഭവമായി മാറി. അപ്രതീക്ഷിതമായി തങ്ങളുടെ ഇക്വിറ്റി കുതിച്ചുയർന്നിരിക്കുന്നു. കഴിഞ്ഞ രണ്ട് വർഷത്തിനിടെ, സ്വന്തം വീടുള്ള അമേരിക്കക്കാർ,  ഭവന സമ്പത്തിൽ 6 ട്രില്യൺ ഡോളറിലധികം നേടിയിട്ടുണ്ട്. മൂന്നു വര്ഷം മുമ്പ് ലാസ് വേഗാസിൽ $ 400,000 നു ലഭിക്കുന്ന കൊച്ചു വീടിന് ഇന്നത്തെ മാർക്കറ്റു വില $552,000. കേൾക്കാൻ ഇമ്പമുള്ള കുതിച്ചുകയറ്റം! ഇതാണ് ഇന്ന് നമുക്ക് മുന്നിൽ തെളിഞ്ഞു നിൽക്കുന്ന  വാർമഴവില്ല് !


പക്ഷേ, ഒരു വീടുള്ളവർ, വില കൂടിയെന്ന്  പറഞ്ഞു ലാഭം കൊയ്യാൻ,  ഉള്ളത് വിറ്റാൽ മറ്റൊന്ന് വാങ്ങണമെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ മുടക്കുകയോ ബാങ്ക് ലോൺ എടുക്കയോ വേണം. അല്ലെങ്കിൽ കക്ഷത്തിൽ ഇരുന്നത് പോവുകയും ചെയ്യും, ഉത്തരത്തിലേത് എടുക്കാനും പറ്റിയെന്ന് വരില്ല,  അവിടെയാണ് സാക്ഷാൽ നീറുന്ന  പ്രശ്‌നം. 

ഒന്ന് തിരിഞ്ഞ്‌നോക്കിയാൽ കോവിഡിനോടനുബന്ധിച്ചു,  വീട് വില്പനകൾക്കു സാധ്യതകളെ ഇല്ലാതായിരുന്നു. മോർട്ടഗേജ് പലിശ നിരക്കുകൾ താഴ്ത്തി 2% വരെ ആക്കിയിട്ടുപോലും, വില്പന എന്ന് ചിന്തിക്കാൻ പോലും അന്ന് സാധാരണക്കാരന് ബുദ്ധിമുട്ടായിരുന്നു. വില്പനകൾ താഴ്ന്ന വിലയിലായപ്പോൾ, കുറെ ഭാഗ്യവാന്മാർക്കു കുറഞ്ഞ വിലയിൽ വാങ്ങാൻ സാധിച്ചതും മഹാമാരിയുടെ അനുഗ്രഹങ്ങൾ തന്നെ.


ഫ്ലിപ്പിംഗ്  എന്ന ഗൂഢതന്ത്രം പഠിക്കാനും പഠിപ്പിക്കാനും കോവിഡ് കാലത്ത് നല്ല സാധ്യതകൾ തെളിഞ്ഞിരുന്നു. ഇതിന്റെ തന്ത്രങ്ങൾ പഠിപ്പിക്കാൻ നിരവധി ആകർഷകമായ സെമിനാറുകളും വർക്ക്‌ഷോപ്പുകളും നടത്തി, കുറെ കമ്പനികളും ലാഭം കൊയ്തു. കഴിഞ്ഞ വർഷം, ഹോം ഫ്ലിപ്പ്  നടത്തി രാജ്യവ്യാപകമായി ശരാശരി വീട് വില്പനയിൽ $66,300  ലാഭം ഉണ്ടാക്കിയെന്ന്  സർവേകൾ വെളിപ്പെടുത്തിയിരുന്നു. മാർക്കറ്റു വിൽപ്പന വിലയും നിക്ഷേപകർ യഥാർത്ഥത്തിൽ നൽകിയ ശരാശരി തുകയും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം ചുരുങ്ങിയ കാലയളവിൽ ഇത്രമാത്രം വർധിച്ചുവെന്നു സാരം.

 പ്രത്യേകിച്ചും 2021 ഒക്ടോബർ മുതൽ 2022 മാർച്ചു വരെ, വളരെയധികം പേർക്ക്  കുറഞ്ഞ വിലക്ക് ലഭിച്ച വീടുകൾ, രണ്ടു മൂന്നു മാസങ്ങൾക്കുള്ളിൽ, ഒന്നും ചെയ്യാതെ അമ്പതിനായിരത്തിനും തൊണ്ണൂറായിരത്തിനും മേൽ വില കൂട്ടി വിൽക്കാൻ സാധിച്ചു. എന്നിട്ടും വിലക്കയറ്റം തുടർന്നുകൊണ്ടേയിരിക്കുന്നു. കാരണം അറിയില്ല, വീടുകൾ വാങ്ങാൻ ഇപ്പോഴും ആവശ്യക്കാർ മാർക്കറ്റിൽ ഉണ്ട്. വിലയും പലിശനിരക്കും ഉയർന്നിട്ടും, വീടുകൾ കിട്ടാനില്ല എന്ന നിലയിൽ എത്തി നിൽക്കുന്നു. ചോദിക്കുന്നതിലും അധികം വിലക്ക് വാങ്ങാൻ ലാസ് വേഗാസ്, ഡാളസ്സ് , എഡ്‌മണ്ടൻ, വാന്കൂവർ എന്നിവിടങ്ങളിൽ ഹൗസിങ് മാർക്കറ്റ് ചൂട് പിടിച്ചു തന്നെ നിൽക്കുന്നതായി റിപ്പോർട്ടുകൾ പറയുന്നു.  ലാഭേച്ചയോടെ റിസ്ക് എടുത്തവർ രണ്ടും മൂന്നും പ്രോപ്പർട്ടികൾ വാങ്ങിയതും സന്തോഷകരം തന്നെ. വാങ്ങാൻ കഴിയാത്തവർക്ക് അസൂയയോടെ അതൊക്കെ നോക്കിക്കാണാനേ ഇപ്പോൾ സാധിക്കു. ഇനി ഇതുപോലെ ഒരു കോവ്ഡ് മഹാമാരി തല്ക്കാലം പ്രതീക്ഷിക്കേണ്ട.  അതുകൊണ്ട്‌ തന്നെ ഇപ്പോൾ തികച്ചും അപ്രതീക്ഷിതമായി. നമുക്ക് ലഭിച്ച ഉയർന്ന "ഹോം ഇക്വിറ്റി" വിവേകപൂർവ്വം  ഉപയോഗിക്കാൻ സാധിക്കട്ടെ. എങ്കിലും ചരിത്രപരമായി ഇന്നത്തെ സ്ഥിതിവിശേഷം നോക്കിക്കാണുന്നതും നല്ലതായിരിക്കും.


വീടിന്റെ വിലയും പലിശ നിരക്കും ഒരേ സമയം ഉയർന്നു നിൽക്കുന്നത്,  വളരെ വിചിത്രമായ ഒരു പ്രഹേളിക ആയി മാറിയിരിക്കുന്നു. പൊതുവേ  ഉയരുന്ന മോർട്ട്ഗേജ് നിരക്കുകൾ വീടുകളുടെ വില കുറയ്ക്കുമെന്ന് കരുതപ്പെട്ടിരുന്നു. എന്നാൽ ഇത്തവണ സംഗതി വ്യത്യസ്തമായിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നു. ഇന്ന് അമേരിക്കയിൽ ഒരു വീട് വാങ്ങുന്നത്  കൂടുതൽ ചെലവേറിയ സംഭവമാണ്.  പാൻഡെമിക്  സമയത്തും ചരിത്രപരമായി താഴ്ന്ന മോർട്ട്ഗേജ് പലിശ നിരക്കുകൾ,  ഇപ്പോൾ ദശാബ്ദങ്ങൾക്കുള്ളതിനേക്കാൾ  വേഗത്തിൽ ഉയരുകയാണ്.


വർഷത്തിന്റെ ആരംഭം മുതൽ മോർട്ട്ഗേജ് നിരക്കുകൾ ഒരു ശതമാനത്തിലധികം വർദ്ധിച്ചു. കഴിഞ്ഞ രണ്ട് വർഷമായി രാജ്യത്തുടനീളം കുതിച്ചുയർന്ന വീടുകളുടെ വിലയുടെ മുകളിലാണിത്. 2.5% മുതൽ 3% വരെ താഴ്ന്നു പോയ മോർട്ടഗേജ് പലിശ നിരക്ക് ഇന്ന് 5.0% ത്തിനും മുകളിലേക്ക് കുതിച്ചുയർന്നിരിക്കുന്നു.വീടിന്റെ വില റെക്കോർഡ് ഉയരത്തിലാണ്, ഇപ്പോഴും ഉയരുകയാണ്. രണ്ട് ട്രെൻഡുകളും ഒരുമിച്ച്  ചേർന്ന് പോകുന്നു,


കോവിഡ് പാൻഡെമിക് തുടങ്ങിയപ്പോൾ $280,000 ന്  വാങ്ങിയ ഒരു കൊച്ചു വീടിന്  ഇന്ന് $390,000 മാർക്കറ്റ് വില ആയത് ചരിത്ര സംഭവം തന്നെ. വീട് വാങ്ങുന്നവർക്കുള്ള പ്രിൻസിപ്പലും പലിശ പേയ്‌മെന്റുകളും സംയോജിപ്പിച്ചുള്ള പ്രതിമാസ മോർട്ട്ഗേജ് പേയ്മെന്റുകൾ പെട്ടെന്ന് കുതിച്ചുയർന്നു. ഉദാഹരണമായി കഴിഞ്ഞ വര്ഷം, $1350 പ്രതിമാസം മോർട്ട്‌ഗേജ് കൊടുത്തിരുന്ന സ്ഥാനത്തു ഇന്ന്  ഒരു പുതിയ ലോൺ അപേക്ഷയിൽ ശരാശരി മോർട്ട്ഗേജ് പേയ്മെന്റ്. $1,653 എന്ന നിലയിൽ  ഉയർന്നതോടെ പേയ്‌മെന്റുകളും ആരംഭിച്ചു കഴിഞ്ഞു.


ഇന്നത്തെ ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട നിരവധി കാരണങ്ങളാൽ, പലിശ നിരക്കുകളും ഭവന വിലകളും ഒരുമിച്ച് ഉയർന്നേക്കാം, ഏത് സമയത്തും കുമിള പൊട്ടാനും  സാധ്യത ഇല്ലാതില്ല. വാടകയും ഇപ്പോൾ കുതിച്ചുയരുകയാണ്. അതിനർത്ഥം വാങ്ങുന്നതിനുള്ള ബദൽ ചിന്ത ഇന്ന് പ്രത്യേകിച്ച് ആകർഷകമല്ല. ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ കാലത്ത്, ഒരു വീട് വാങ്ങുക - അടുത്ത 30 വർഷത്തേക്ക് ഇന്നത്തെ പ്രതിമാസ പണമടയ്ക്കൽ നിരക്ക് ലോക്ക് ചെയ്‌യുക എന്നതൊക്കെ,  ഉയരുന്ന വാടകയിൽ നിന്ന് സ്വയം പരിരക്ഷിക്കാനുള്ള ഒരു നല്ല മാർഗമാണ്. 8 ശതമാനം വാർഷിക പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ പശ്ചാത്തലത്തിൽ, 4.5 ശതമാനം മോർട്ട്ഗേജ് പലിശ നിരക്ക് യഥാർത്ഥത്തിൽ മാന്യമായ ഇടപാടാണ്.


വീട് വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർക്ക്, "വാടകയ്ക്ക് നൽകുന്ന ഓപ്ഷനും നിങ്ങളുടെ പണം എവിടെ നിക്ഷേപിക്കുന്നു എന്നുമുള്ള  ഓപ്ഷനുമാണ് താരതമ്യപ്പെടുത്തേണ്ടത് ?" ന്യൂ യോർക്ക് യൂനിവേഴ്സിറ്റിയിലെ  സ്റ്റേൺ സ്കൂൾ ഓഫ് ബിസിനസിലെ പ്രൊഫസറായ അർപിത് ഗുപ്ത പറഞ്ഞു. ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ മുൻകാലങ്ങളിൽ, സ്റ്റോക്കുകൾ പോലുള്ള മറ്റ് തരത്തിലുള്ള നിക്ഷേപങ്ങളെ അപേക്ഷിച്ച് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മികച്ച ആസ്തിയായി മാറിയിട്ടുണ്ട്.

വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന വാടകനിരക്കുകൾ പണപ്പെരുപ്പത്തെ കൂടുതൽ വഷളാക്കുമെന്ന് മിസ്റ്റർ ഗുപ്ത മുന്നറിയിപ്പ് നൽകുന്നു, പണപ്പെരുപ്പം എന്നത് കാലക്രമേണ വാങ്ങൽ ശേഷി നഷ്ടപ്പെടുത്തുന്നതാണ്, അതായത് നിങ്ങളുടെ ഡോളർ ഇന്നത്തെ മൂല്യത്തേക്കാൾ, നാളെ കുറവ് സംഭവിക്കുന്നുവെന്ന് സാരം. ഒരേ സാധനത്തിന് ഇന്നത്തേക്കാൾ കൂടുതൽ നാളെ കൊടുക്കേണ്ടി വരും. കാരണം ഇത് കൂടുതൽ ആളുകളെ ബയർ മാർക്കറ്റിൽ നിന്നും വാടക വിപണിയിലേക്കും തള്ളിവിടുകയും അവിടെ ഡിമാൻഡ് വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു. ഉയർന്ന പലിശ നിരക്കിൽപ്പോലും, പകരം വാങ്ങാൻ കഴിയുന്ന ആളുകളിൽ,  നിരന്തരം ഉയരുന്ന വാടകകൾ സമ്മർദ്ദം ചെലുത്തുന്നത് തുടരും.

കഴിഞ്ഞ നാലാഴ്‌ചയ്‌ക്കുള്ളിൽ മോർട്ട്‌ഗേജ് നിരക്കുകൾ പകുതി പോയിന്റ് വർധിച്ചതിനാൽ, വിപണി ശാന്തമാകുന്നതിന്റെ തെളിവുകൾ കുറവാണ്. കഴിഞ്ഞ മാസത്തിൽ, ഒരു ആഴ്ചയ്ക്കുള്ളിൽ ഓഫർ സ്വീകരിച്ച് വിൽപ്പനയ്‌ക്കുള്ള വീടുകളുടെ വിഹിതം റെക്കോർഡിലെത്തി, കഴിഞ്ഞ ആഴ്‌ചയിലെ ലിസ്റ്റ് വിലകൾ ഇപ്പോഴും പുതിയ ഉയരങ്ങൾ തേടിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നു.


ഫ്രെഡി മാക് പിന്തുണയ്‌ക്കുന്ന മോർട്ട്‌ഗേജുകളുടെ വിഭാഗത്തിൽ , പുതിയ വീട് വാങ്ങുന്നവരുടെ   പ്രതിമാസ പേയ്‌മെന്റ് പാൻഡെമിക്കിന്റെ തുടക്കം മുതൽ, കഴിഞ്ഞ 25 വർഷത്തിനിടയിലെ ഏത് സമയത്തേക്കാളും, കുത്തനെ ഉയർന്നുവെന്നും  പറയുന്നു. സമാനമായ ഭവനവില വളർച്ചയ്ക്കും ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിനും ഒപ്പം, നിരക്കുകൾ ഇതുപോലെ ഉയർന്നിട്ട് 40 വർഷമായി. ഇത്തവണ അമേരിക്കയിലും ഭവനക്ഷാമം രൂക്ഷമാണ്. തുടർന്ന് പുതിയതും അനിശ്ചിതത്വമുള്ളതുമായ ഒരു ചലനം ഹൗസിങ്‌ മാർക്കറ്റിൽ തുടരുന്നതിന് ചില കാരണങ്ങൾ കാണുന്നുണ്ട്.  കോവിഡ് തുടങ്ങിയപ്പോൾ മുതൽ നിരവധി പേർക്ക് "വീട്ടിൽ ഇരുന്നു ജോലി"  ചെയ്യുന്നതിന്റെ സാധ്യതകളിൽ  പെട്ടെന്നു സംജാതമായ ഉയർച്ച ഇപ്പോഴും തുടരുന്നു, ഇത്  പലർക്കും വീട് വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹം ജനിപ്പിക്കുകയും, മറ്റു പലർക്കും ഇപ്പോൾ  അവർ താമസിക്കുന്ന വീടും സ്ഥലവും മാറാനും  പ്രേരകമായിരിക്കുന്നു. കുറച്ചുകൂടി സൗകര്യമുള്ള വീടുകളും സ്ഥലങ്ങളും തേടാൻ നിരവധി പേർക്ക് ""വര്ക്കു ഫ്രം ഹോം" ഉത്തേജനം നൽകുന്നുമുണ്ട്.

അടുത്ത മാസ്സങ്ങളിൽ  എന്താണ് സംഭവിക്കാൻ പോകുന്നതെന്ന് ആർക്കും ശരിക്കും അറിയില്ല,  നിരക്കുകൾ ഉയരുന്ന വിലയിൽ നിന്നും കൂപ്പു കുത്തുന്നത്  എപ്പോൾ  എന്ന് പ്രവചിക്കാൻ പ്രയാസകരമാക്കുന്നു. മഴവില്ലുകൾ താത്കാലികമാണല്ലോ, പിന്നാലെ താമസിയാതെ കാര്മേഘവും മഴചാറ്റലും വരുമെന്നോർത്തു ഇപ്പോഴേ സാരി പൊക്കിപ്പിടിക്കേണ്ട!

CG Daniel 2022-05-07 03:54:37
For single home owners increased property value is a negative impact. In Texas property tax has been increased about 30% over the last year. For senior citizens who survive on mere social security benefits, it’s very difficult to survive by paying high property taxes. I didn’t know that Mathew Joys, the writer is an eminent economist also. His economic analysis helped a layman like me. This article will equip us to make better decisions and solve problems in real estate investments.
P.P. Cherian,Dallas 2022-05-07 12:05:32
Dr Joice Mathew,Abhinandhanam
Johnson kuruvila 2022-05-07 23:47:29
True informative message ,looking forward more articles from Dr Mathew Joice
മലയാളത്തില്‍ ടൈപ്പ് ചെയ്യാന്‍ ഇവിടെ ക്ലിക്ക് ചെയ്യുക